文／Icy，The081 创始人兼 CEO
宅地建物取引業 京都府知事（15131）号 ｜ 2019 年起在京都经营

摘要

• 简易宿所基于旅馆业法，没有营业天数上限、可全年营业，和 180 天民泊是两条不同的路。

• 一套房能不能批，买之前就基本定了：临路条件、用途地域、建筑合法性这三项不达标，许可批不下来。

• 消防通常是最耗时的一环，要取得消防法令适合通知书，背后是一整套设备的配置和验收。

• 京都对现场没有常驻人员的设施，要求十分钟内有人能到场，否则要在物业内设前台（帳場）。

• 开业前必须向周边居民做近邻说明，处理不好会拖慢甚至挡住审批。

• 能不能批、要多久，最终以行政机关判断为准，没有人能保证结果。

去年有位业主，在京都中心城区看中一栋町家，位置好、价格也合适，签约前来问我们一句：这房子能办简易宿所吗。我们去现场量了一下，临路那条巷子不到两米宽，达不到建筑基准法对道路宽度的要求。就这一条，基本决定了它办不下来。

很多第一次在日本做民宿的人，顺序是反的：先买房、再装修、最后才去申请许可，结果卡在某一道门槛上，前面的钱和时间都打了水漂。在京都，简易宿所许可不是开业前的一道手续，而是从看房那一刻就该开始算的事。

这篇把这条路从头到尾讲一遍：买之前看什么，买之后做什么，每一步大概卡在哪。

简易宿所，还是 180 天民泊

在京都合法做民宿，主要有两条路。

简易宿所基于旅馆业法，没有营业天数上限，一年 365 天都能接客，按全年生意来做。

180 天民泊基于住宅宿泊事业法，每年最多营业 180 天；而且在住居専用地域，京都市还规定一年只能在 1 月 15 日到 3 月 16 日之间营业，满打满算就两个月。那条路怎么运营，我们在180 天民泊运营支持里单独讲过。

两条路对物业的要求、申报方式、后续合规义务都不一样，方向定错，材料往往要重做。这篇讲的是简易宿所——想做全年生意，基本都走这条。

买之前就该定的三件事

一套房能不能办下简易宿所，很大程度上买之前就定了。有三件事必须先查。

第一是临路条件。建筑基准法要求建筑用地临接一定宽度的道路（原则上 2 米以上）。京都老城区很多町家临的是窄巷，宽度不够，许可就批不下来。这一条没有商量余地，也最容易被忽略。

第二是用途地域（用地分区）。不同分区对旅馆业设施的限制不同，有些区域根本不允许。

第三是建筑本身是否合法。有没有违建、有没有未申报的改造、手续是否齐全，都会影响。京都的町家很多年代久远，这部分要一栋栋看。

这三件事的共同点是：都能在买之前查清楚。所以正确的顺序是先判断、再出手，而不是买完才发现办不了。

买之后的流程：消防、帳場、近邻说明

方向定了、房子也合格，接下来是把许可一步步办下来。

消防通常是最耗时的一环。要拿到消防法令适合通知书，背后是灭火器、自动火灾报警设备、诱导灯、疏散通道这一整套设备的配置和验收，要和辖区消防署反复沟通。房子越老，要补的往往越多。

然后是京都特有的一条：对于现场没有常驻人员的设施，京都市要求十分钟内能有人赶到现场应对，否则就要在物业内设前台（帳場）。远程业主常卡在这。

最后是近邻说明。开业前必须按规定向周边居民事先告知。这一步看着是走形式，其实很关键——处理不好，邻里的反对会直接拖慢甚至挡住审批。京都对民宿和周边关系一向敏感，这一环不能省。这套从看房到拿证的判断和代办，就是我们牌照与合规支持在做的事。

能不能批、要多久

这是被问得最多的两个问题，也是最难给准话的。

能不能批，取决于前面那几道门槛——尤其是临路、分区和消防。前三项过了，把握就大；卡在硬条件上，再多材料也没用。

要多久，因房而异。消防整改量大、或者近邻说明遇到阻力，周期就拉长。一套条件干净的房子，和一套要大改的房子，时间差得远。

我们能做的，是在您动手之前，把这套房到底卡在哪、要花多少时间和钱，如实算给您。能不能批、多久能批，最终是行政机关说了算，谁都不能打包票——这一点，我们不会替京都市向您承诺。

常见问题

京都的简易宿所许可一般要办多久？

因房而异，主要看消防整改量和近邻说明是否顺利。条件干净的房子相对快，需要大改的会明显拉长。具体时间要看过现场才能估。

简易宿所和 180 天民泊有什么区别？

简易宿所基于旅馆业法，没有营业天数上限、可全年营业；180 天民泊基于住宅宿泊事业法，每年最多 180 天，且京都住居専用地域只能在 1 月 15 日至 3 月 16 日营业。想做全年生意走简易宿所。

我人在海外，可以委托你们全程办理吗？

可以。我们是京都本地持牌团队，从看房判断、材料准备、消防对接到近邻说明全程代办。涉及本人签署或公证的环节会提前说明。

还没买房，可以先请你们判断能不能办吗？

可以，也建议这样做。把意向物业的地址或挂牌链接发来，我们先判断临路、分区和消防可行性，再帮您决定要不要出手。买之前判断，比买之后补救省钱得多。

在京都办简易宿所许可，难的不是某一份材料，而是顺序——把该在买之前查的查清楚，别等到买完才发现走不通。如果您手上有套想做民宿的房子、或者正在看房，可以先发地址给我们，把可行性判断清楚再往下走。