民宿代运营
京都民宿代运营
我们在京都市内运营着20多栋民宿，每天由自己的团队亲手打理。作为国土交通大臣登记的住宅宿泊管理業者（第F03122号），从OTA运营、客人接待、清扫安排到近邻关系，运营的全部由我们承接——人在海外的业主同样适用。服务范围仅限京都市。
20+
京都市内在管房源
850+ · 4.97
客人评价 · 平均分
100%
2019年创业以来业主留存率
国土交通大臣（01）第F03122号
住宅宿泊管理業者登録（民宿代管资质）
数据截至2026年7月。
为什么在京都做民宿不一样
民泊新法全国统一的上限是一年180天，京都市在这之上又叠了自己的限制。最有名的是住居専用地域的营业窗口：每年1月15日中午到3月16日中午，约60天。地图上一条用途地域的线，决定一栋房子能不能全年营业。先定房子再查制度的买家，往往栽在这里。在京都，查用途地域要放在买房之前，不是之后。
第二件在京都有分量的事，是「駆けつけ」到场体制。有投诉或紧急情况时要能迅速赶到现场，实务中通行的标准是10分钟左右能到——这是行业运营口径而非条例逐字规定，但对市外远程管理的公司来说确实难以达到。深夜的噪音投诉、客人被锁在门外、二月里热水器罢工：总得有人真的赶过去。我们的办公室在岚山，只做京都市内，赶过去的人就是我们自己的员工。
规则还在变。京都市正在讨论进一步收紧：营业天数和地点的限制加码、对无备案营业的停业命令和罚则、增加突击检查。这些目前都在方案阶段，最终内容由行政决定，但讨论里没有任何放松的迹象。正因如此，牌照设计——走民泊新法备案，还是拿没有180天上限、但消防和结构门槛更高的旅馆业（簡易宿所）许可——值得在定房之前就想清楚。
服务范围
我们只接全托管，不做业务拆分。获客、现场应对、近邻关系分给不同公司，出了事责任就说不清，最后还是业主自己当协调人。另外，房主不在现场的民宿，法律要求委托给已登记的住宅宿泊管理業者。作为登记业者，以下范围我们一揽子负责。
OTA运营
Airbnb、Booking.com等平台的房源创建、照片与文案整备、价格调整、订单管理都由我们运营，价格随京都的季节和淡旺季随时调。
三语客人接待
从预订前咨询、住中联络到退房后评价，英日中三语应对，深夜凌晨的消息也由我们的体制承接。
清扫与布草
每次退房安排清扫和换布草，完成质量按我们自己的标准验收。费用按实际次数结算，不并入分成——完整模型见费用页。
近邻关系
一栋京都民宿能不能长久做下去，很大程度取决于邻里关系。事前说明、垃圾与噪音的预防、有投诉时赶到现场、事后解释，窗口都是我们。
行政事务协作
支持住宿天数定期申报等法定事务，与保健所、消防的协调联合行政书士等专业人士推进。条例修订等制度动向，连同对运营的影响随时向您通报。
费用
费用是纯成果分成：每笔订单收住宿流水的22%，没有固定月费。没有订单的月份不会只出管理费。清扫、布草、消耗品按次结算、单价签约前定死，与分成分开。22%里含OTA运营、三语接待、含赶到现场的驻地应对，以及京都要求的合规与近邻判断。
京都代运营的行情现在普遍在两成出头，以前一成左右的档位基本消失了。光比表面费率看不出真实负担——比例里含什么、按次项目单价多少、按实际入住水平每月总额是多少，三样凑齐才比得了。我们在报价阶段就把这份内訳全部写成书面。
合作流程
1 — 咨询
告诉我们房子的位置、现状和想做的运营形态。咨询阶段不收费。
2 — 现场确认
实地确认用途地域和建筑条件，告诉您哪条牌照路径现实可行。
3 — 签约
管理受托合同的内容和费用内訳，以书面形式供您确认。
4 — 上架准备
拍照、创建房源、定价、搭好清扫体制。
5 — 开始运营
开放预订，此后每月报告入住与收支。周期取决于牌照状态：已有许可或备案的房源从上架准备开始，还没有的连同许可手续的预期一并说明。
公司与资质
选管理公司时，可以在国土交通省公开的住宅宿泊管理業者登记簿里核对登记与登记号。我们的登记信息如下。我们同时持有不动产交易牌照，买房、运营、将来卖出，都在同一个窗口办。
会社名
081株式会社 (081 K.K. / The081)
代表取締役
李軍言 (Icy)
成立
2019年
住宅宿泊管理業者登録
国土交通大臣（01）第F03122号（2024年1月18日登记，有效期至2029年1月18日）
宅地建物取引業免許
京都府知事（1）第15131号（有效期至2031年4月23日）
法人番号
1130001062133
所在地
京都市西京区嵐山内田町43-3-103（邮编616-0027）
对应语言
英语 · 日语 · 中文
常见问题
在京都请人代运营民宿要花多少钱？
京都现在的行情是预约流水的两成出头。我们收22%，无固定月费，清扫布草按次结算。各家费率覆盖范围和按次单价不同，建议按实际入住水平算出每月总额来比，不要只看表面比例。
现在还能在京都开民宿吗？
取决于所在地和建筑条件。住居専用地域内，民泊新法的营业窗口只有每年1月15日中午到3月16日中午，想全年营业就要么换选址思路，要么去拿簡易宿所许可。京都市也在讨论收紧规则，目前还在方案阶段。许可与否最终由行政判断——建议在定房之前来聊，而不是之后。
180天规则是什么？京都更严吗？
全国范围内，民泊新法备案住宅每年最多营业180天。京都再加一层：住居専用地域的窗口只有冬天约60天。不受天数上限约束的路径是旅馆业法的簡易宿所许可，可全年营业，但消防和结构要求比民泊新法高。
我人在海外，房子能全交给你们吗？
可以——这正是我们客户的主体。法律要求不在场的房主把管理委托给登记业者，我们就是（国土交通大臣（01）第F03122号）。每月收到英日中任一语言的入住与收支报告，现场的一切由京都团队处理。
现在委托着别家公司，中途能换过来吗？
可以。先确认现有合同的解约预告期，然后按顺序安排交接：既有订单、OTA账号与房源、钥匙备品、管理业者变更的备案手续。以移交日为界推进，切换期间客人应对不断档。创业以来，没有业主从我们这里换去别家。
先聊房子，再谈合同
已经在京都有房，或还在挑房，都可以把位置和现状发给我们。首次咨询我们就给出具体判断：用途地域、现实的牌照路径、完整的费用内訳。咨询不收费。