在京都中京区新建一栋 365 天民宿：从地镇祭那天说起

文 / Icy，The081（081株式会社）创始人兼 CEO
宅地建物取引業 京都府知事（1）第 15131 号｜2019 年起在京都做民宿运营

TL;DR

• 中京区、步行五分钟到鸭川的一个新建民宿项目，昨天办了地镇祭，预计 2027 年 3 月前开业。

• 项目按旅館業法申请许可：全年可营业，没有住宅宿泊事業法 180 天的上限。

• 旅館業许可新建和老房改造都能拿，差别在自由度、周期和成本。

• 地镇祭不是法律要求，办不办由业主定，这次是业主提出要办的。

• 业主是外国投资人，设计由一级建筑士事务所负责，The081 受托统筹。

昨天，中京区一块空地上办了地镇祭。神主、施工方、负责设计的一级建筑士事务所、业主和我们都到了场，我们负责现场翻译。

地镇祭不是法定程序，办不办不影响施工和许可，这次是业主主动提出要办的。

这块地步行五分钟到鸭川，要建的是一栋按旅館業法申请许可、全年营业的民宿，预计明年三月前开业。

业主要的是 365 天，所以选了新建

在京都做民宿，第一个要定的不是地段，是走哪部法律。

住宅宿泊事業法一年最多营业 180 天。这个上限是死的，房子再好、地段再正也一样，剩下的日子只能空着。

旅館業法没有天数限制，全年都能接客人，但门槛高得多：用途地域（用地分区）、道路条件、消防设备、前台，每一项都有硬性要求。

这位业主要的是全年营业，所以只能走旅館業法。

旅館業的许可，老房子改造也能拿，我们做过。但老房子的结构、临路宽度、朝向都已经定了，只能迁就着来，有的房子怎么改都过不了关。新建正好相反：先确定要拿什么许可，再照着许可的要求画图。

两条路的差别，住宅宿泊事業法 180 天托管这一页有更细的说明。

从图纸到开工

新建的图纸要同时满足三套要求：建築基準法管这块地能不能盖、怎么盖；消防法管疏散通道和消防设备；旅館業的许可对前台、客房、卫生设施另有规定。三套要求常常互相冲突——消防要求留出的那条通道，往往正是您想拿来多放一张床的地方。

这些矛盾必须在图纸定稿前解决。开工以后再改，改的就不是图，是钱和工期。

开工前还有一件事：上门跟邻居把情况说清楚。施工期间的噪音、灰尘、工程车，都落在邻居头上；房子建成开业以后，半夜拖着行李箱来的客人，面对的还是同一批邻居。所以第一次上门，就要把关系处好。

许可这条线上有哪些环节，牌照与法务支援里写得更全。

各方都专业，接缝没人管

从买地到开业，一个新建民宿项目要打交道的有不动产中介、建筑士、行政书士、施工方、消防设备商。每一方都专业，但每一方都只对自己那一段负责：设计方按图交付，施工方按合同施工，谁都没错——可申请许可时发现一个尺寸不合规，返工的账单没有人替您付。各方之间的缝，就是钱漏掉的地方。

盯这些缝，要么您自己来：懂日语，懂法规，有时间跟进每一个环节；要么交给一个对整条线负责的人。这个项目里这个角色是我们——设计上的事，业主和设计方直接谈；其余的对接、各方之间对不上的地方，归我们；该业主知道的钱和节点，我们一件件讲清楚。

从买地到开业整条路怎么走，从零开始做民宿里有完整的说明。

常见问题

在京都新建民宿，能拿到全年营业的许可吗？
能，旅館業法没有天数限制。但用地分区、道路、消防、前台每一项都要达标，达不达标要看具体地块。买地之前先做可行性判断，比买完再想办法省钱得多。

地镇祭不办可以吗？
可以。办不办由业主决定，不影响施工和许可。

业主必须到场吗？
不用。业主不到场，仪式也照办。这次业主到了现场，由我们翻译。

地镇祭要花多少钱？
这部分我们没有经手，给不出准数。想了解行情，直接问施工方或设计方最准。

老房子改造和新建，怎么选？
先看您要 180 天还是 365 天，再看手上有没有合适的地。改造周期短、房子有京都的味道，但结构和道路条件改不了，有的许可就是拿不下来；新建可以完全按许可的要求来，代价是时间和钱都花得更多。

如果您也在考虑在京都做一栋全年营业的民宿，欢迎带着看中的地块先来聊一次可行性，再决定买不买。