京都民宿代运营的费用，只比分成比例是比不出来的

文：Icy（081株式会社 代表取締役）
宅地建物取引業 京都府知事（1）第15131号 · 住宅宿泊管理業者 国土交通大臣（01）第F03122号 · 2019年起在京都做民宿运营

要点

• 京都市代运营的分成大致在 20〜30%，多数在 25% 上下，一成档基本已经没有了。

• 分成写的是百分比，但分母各家不同：营业额是扣 OTA 手续费之前还是之后、向客人收的清扫费算不算，要跟分成一起问。

• 清扫、布草、备品按次结算是行业里常见的做法，这件事本身说明不了贵还是便宜。

• 同一个月的账算下来，分成从 20% 到 27% 跨了七个百分点，月度总额的差距只有一万四千日元。

• 分成最高的那家，总额可能反而最低——差别在于哪些项目被包进了分成。

• 同一笔账拉到一年，能营业多少天造成的差额是分成差额的三十倍以上。

• The081 的管理报酬是住宿营业额的 25%，没有固定月费，清扫等按次实报实销。

三份报价单摆在桌上。

一份写分成 26%，一份 27%，还有一份是固定月费加 20%。业主问哪份最便宜。

这两年问的人越来越多，不少人在买房之前就同时问了好几家。

光看这三张纸，答不了。

三家切分项目的方式不一样。有的把布草包进了分成，有的清扫、布草、备品全部另计，有的在分成之外还有一笔月费。单看一个百分比，排不出月底实际从账上划走多少钱的顺序。

下面是把三份报价放到同一个口径、一直算到总额的做法。我们自己也是出报价的一方，中间会把自家的数字一并摆出来。

分成写的是百分比，分母不一定一样

先说这个数是怎么来的。

清扫人手的工钱这几年涨了，布草不是原来的价格能安排下来的，邻里的电话和跟行政部门对接花掉的时间也比以前多。这些成本都压在分成里。报一成多的公司，现场运转不下来。

结果是京都市内的分成收在了 20〜30% 这个区间，多数在 25% 上下，一成档现在基本看不到。

区间收窄的意思是，这个百分比本身已经分不出高下。

比分成更早该问的是分母。

「营业额的百分之多少」——那个营业额是扣掉 OTA 手续费之前的还是之后的，向客人收的清扫费算不算在里面，各家算法不一样。同样报 25%，分母不同，账单金额就不同。所以分成和分母要一起问。分母没对齐就并排比数字，等于把单位不同的数加在一起。

把总额拉开的，是分成之外还列了几项、每项的单价定在多少。

把三份报价放到同一个口径上

先把项目列全。

OTA 上架和调价、跟客人沟通、交接钥匙、清扫、布草、消耗品补充、夜间突发情况到场处理、邻里来电、协助行政申报、月度收支报告——列成一张表，拿每家的报价对着这张表逐项标注：算在分成里，还是分成之外。三份都落到同一张表上，比较的准备就完成了一半。

放在分成之外的项目，签约前把单价定死。

The081 的清扫单价按每套房的床位数和布草量定。用床位数和布草量而不是面积或户型，是因为实际的工作量由这两项决定。单价在签约时固定下来，入住量一旦估得出，当月清扫费您自己就能算。反过来，只写「实报实销」却没有数字的报价，在那个时点是算不出总额的。

另一半是报告的形式。每月拿到的明细细到什么程度，每次清扫的日期和金额是不是逐笔列出，还是只给一个合计数。我们是每月一次、逐笔出明细。金额合不合理，得是能事后一笔一笔对上的形式送到您手里，才谈得上确认。具体项目在费用说明里全部列了出来。

还有一项不写在报价单上，但属于同一道筛选：对方有没有住宅宿泊管理业者登记。

这个登记要拿国土交通大臣的，登记簿是公开的，您可以自己查在谈的这家有没有。委托给没登记的公司，法律上担责的是住宅宿泊事业者，多数情况下就是业主本人。The081 持有国土交通大臣（01）第 F03122 号，连同宅建业免许一起把号码列在资质与登记；这份责任为什么留在业主身上，写在合规责任为何仍在业主一方。

用同一个月算到底

下面用假设的数字。不是任何一家的真实报价，只是用来看结构差别。

某个月住宿营业额 60 万日元，住了 10 组客人，清扫因此发生 10 次。清扫单价按每次 12,000 日元算，布草按每月 2 万日元算。

A 社分成 26%，清扫和布草都另计：报酬 15 万 6 千，加清扫 12 万和布草 2 万，合计 29 万 6 千。

B 社固定月费 3 万 5 千加分成 20%，清扫和布草都另计：月费和报酬 15 万 5 千，加清扫 12 万和布草 2 万，合计 29 万 5 千。

C 社分成 27%，布草包在分成里，清扫另计：报酬 16 万 2 千，加清扫 12 万，合计 28 万 2 千。

The081 分成 25%，清扫和布草都另计：报酬 15 万，加清扫 12 万和布草 2 万，合计 29 万。

分成从 20% 到 27%，跨了七个百分点。总额从 28 万 2 千到 29 万 6 千，差一万四千。

更值得看的是 C 社。它的分成是四家里最高的，总额却是最低的——因为布草被包进了分成。

所以问的顺序应该反过来：先问这个分成里装了什么，再看百分比。

The081 的 25% 里装的是三语沟通、含深夜的到场处理、邻里关系的处理、跟行政部门对接的窗口，还有 OTA 的调价，是养一支以京都市内为主的本地团队所需要的数字。清扫、布草、备品不在里面，按次实报实销。这些内容值不值，是您对着自己那套房判断的事，所以我们把业务范围一项一项写在京都民宿代运营里了。

再往下算一层，顺序还会变。

营业额掉到 30 万、只有 5 组的月份，B 社那 3 万 5 千月费原封不动地留在那里，总额反而变成四家里最高的；纯分成的那几家一起变轻。所以别拿别人房子的平均值，用您自己这套房现实能达到的入住量和组数去算。

把同一笔账拉到一年

上面那个月，最高和最低差 1 万 4 千。一年十二个月，16 万 8 千。

现在把能营业的天数放进同一笔账。

房子如果在住居专用地域（用途地域的一种，即用地分区），按住宅宿泊事业能营业的时间只有每年 1 月 15 日中午到 3 月 16 日中午，一年不到两个月。保持上面那个经营节奏，全年营业额从 720 万变成 120 万上下。

600 万，和 16 万 8 千。

住宅宿泊事业法每年 180 天的上限是同一类的条件。按同样节奏算，180 天大约对应 360 万，跟全年营业差 360 万。想超过 180 天全年营业，走的是旅馆业法的简易宿所，另一套框架，消防设备和构造的要求不同，前期投入的量级也不同。

这些数字都是延续上面那个假设的模型推下来的，不是收益预测。实际能做到多少，要按房子、地段和季节另算。

但量级关系是稳的：报价单上那几个百分点，改变不了营业天数带来的差额。

所以三份报价摆上桌之前，先把这套房在哪个用地分区、一年能营业多少天、走哪套框架确认下来。顺序反了，比得再细的报价也会因为前提垮掉而白比。

常见问题

京都民宿代运营的行情大概是多少？ 市内的分成大致在 20〜30%，多数在 25% 上下，一成档现在基本看不到了。但分成里包什么各家不同，光拿百分比跟行情比不构成判断依据。要用含清扫、布草单价在内的月度总额来比。

分成低的公司是不是更划算？ 不一定。分成低的公司往往把更多项目放在分成之外，算到总额可能反超分成高的。判断的依据是同一个月的总额，不是百分比。

买房之前就该定代运营公司吗？ 可以先谈，但别先定。用地分区、能营业的天数、走住宅宿泊事业还是简易宿所，这三件事定下来之前，报价没有可比的前提。这三件事也会改变您该去比的公司名单。

中途换代运营公司可行吗？ 可行，从别家换过来的咨询不少。换的时候把已有预订的交接、OTA 账号权限、钥匙和备品的所在、以及跟清扫公司的合约关系先理清楚，可以做到不停业迁移。The081 没有最低合约期。

清扫费怎么定？ 签约前按每套房的床位数和布草量把单价定下来，之后按实际次数实报实销。基准是工作量而不是面积或户型，所以入住量估得出，当月清扫费您自己也能算。单价签约时固定，明细每月出。

能不能只委托其中一部分业务？ The081 只做完全代运营，不接拆开的部分委托。清扫单独一家、OTA 单独一家这种形式，责任分散之后，夜里出状况时往往到场慢。如果您想要部分委托，找做这种形式的公司更稳妥。

在京都挑代运营，三份报价摆上桌那一刻才算开始。别停在比分成上，把项目列成表、把单价定死、用您这套房的入住量算一个月出来，再把它拉到一年看看。算完之后，如果对明细或者前提的设定还有想确认的，带着别家的报价过来也没关系，我们可以先帮您把它们放到同一个口径上。

本文依据 2026 年 7 月时点的公开信息撰写。京都市或国土交通省规则更新时，以最新官方指引为准。本文属一般参考，不构成法律意见。