京都市内で20棟を超える宿を、毎日自分たちの手で回している運営会社です。
国土交通大臣登録の住宅宿泊管理業者（第F03122号）として、OTAの運用からゲスト対応、清掃の手配、ご近所への気配りまで、運営のすべてをお引き受けします。対応エリアは京都市内のみです。
20棟超
京都市内の運営物件
850件超・平均4.97
ゲストレビュー
100%
創業（2019年）以来のオーナー継続率
国土交通大臣（01）第F03122号
住宅宿泊管理業者登録
数値は2026年7月時点
京都で民泊運営が特殊な理由
民泊新法の年間180日という営業日数の上限は全国共通ですが、京都市はその上に独自の制限を重ねています。よく知られているのが住居専用地域の営業期間で、毎年1月15日正午から3月16日正午までに限られます。同じ京都市内でも、用途地域がひとつ違うだけで、通年で営業できるかどうかが変わるということです。物件を先に決めてから制度を調べる順番で進めると、ここでつまずく方が少なくありません。買う前、借りる前に用途地域と許可形態を確認する。京都ではこれが最初の分かれ道になります。
もうひとつ京都で重みを持つのが、駆けつけの体制です。苦情や緊急時に速やかに現場へ向かえることが求められており、実務では「おおむね10分程度で駆けつけられる距離」がひとつの目安として使われています。条例に逐語で書かれた数字ではなく業界の運用目安ですが、市外から遠隔で管理する会社には満たしにくい水準であることは確かです。深夜の騒音の連絡、鍵の閉じ込め、給湯器の不調。そのとき実際に誰が足を運ぶのかは、契約前に確認しておく価値があります。当社は嵐山に事務所を構え、京都市内だけで運営しているため、この体制を自社の人間で組んでいます。
規制は今も動いています。京都市では民泊への規制をさらに強める方向の議論が続いており、報道や市の有識者会議では、営業日数や営業できる場所の制限強化、無届営業への業務停止命令や罰則、抜き打ち検査の拡充などが議題に上がっています。ただし、いずれも現時点では案の段階で、最終的な内容と時期は行政の判断によります。運営者の実感として言えるのは、京都の規制が緩む方向へ動くことは考えにくい、ということです。だからこそ、民泊新法の届出でいくのか、180日の上限がない旅館業（簡易宿所）の許可を取るのかという設計を、始める前に固めておく意味があります。簡易宿所は通年営業が可能な一方、消防や構造の要件は民泊新法より高くなります。
サービス範囲
お引き受けするのは完全代行のみで、一部の業務だけを切り出す形は取っていません。集客と現場対応と近隣への配慮を別々の会社に分けると、何かが起きたときの責任の所在が曖昧になり、結局オーナーさまが調整役に戻されるからです。なお、家主不在型で民泊を運営する場合、登録を受けた住宅宿泊管理業者への委託が法律で義務付けられています。当社はその登録業者として、次の範囲に一括して責任を持ちます。
OTAの運用
Airbnb・Booking.comなどへの掲載作成から、写真・説明文の整備、料金の調整、予約管理までを当社が運用します。料金は季節要因や市内の繁閑に合わせて随時見直します。
多言語のゲスト対応
予約前の問い合わせから滞在中の連絡、チェックアウト後のレビュー対応まで、英語・日本語・中国語で対応します。深夜や早朝の連絡も当社の体制で受けます。
清掃・リネンの手配
チェックアウトごとの清掃とリネン交換を手配し、仕上がりを当社の基準で確認します。費用は実施した分だけの都度精算で、成果報酬の料率には含めていません。
近隣対応
京都で宿を長く続けられるかどうかは、ご近所との関係で決まる部分が大きいのが実情です。ゴミ出しや騒音を防ぐための事前の案内から、苦情があった際の駆けつけ、事後のご説明まで、当社が窓口になります。
行政対応の連携
宿泊日数の定期報告をはじめとする届出実務を支え、保健所や消防との調整は行政書士等の専門家と連携して進めます。条例改正など制度の動きも、運営への影響とあわせてその都度お知らせします。
料金
料金は予約ごとの成果報酬で、予約売上の22%です。月額の固定費はありません。予約が入らない月に管理費だけが出ていく、という構造にはしていません。清掃・リネン・消耗品の補充は実施した分だけの都度精算で、成果報酬とは別立てです。22%には、OTAの運用、3言語でのゲスト対応、駆けつけを含む現場対応、近隣と行政まわりの判断までが含まれます。
京都の運営代行の相場は、現在はおおむね2割強が中心です。以前のような1割前後の料率は、ほぼ見かけなくなりました。その前提で申し上げたいのは、見出しの料率だけを並べて比べても、実際の負担はわからないということです。料率に何が含まれているか、都度精算の項目と単価はいくらか、想定される稼働で毎月の総額がいくらになるか。この三つが揃ってはじめて比較になります。当社はお見積りの段階で、この内訳をすべて書面で開示します。
運営開始までの流れ
運営開始までは、次の五つの段階で進めます。
01
ご相談
物件の所在地と現況、考えている運営の形を伺います。この段階で費用はかかりません。
02
現地確認
用途地域と建物の条件を実地で確認し、どの許可形態で運営できそうかの見立てをお伝えします。
03
ご契約
管理受託契約の内容と費用の内訳を、書面でご確認いただきます。
04
掲載準備
写真撮影とリスティング作成、料金設定、清掃体制の手配を進めます。
05
運営開始
予約受付を始め、以後は稼働と収支を月次でご報告します。
期間は許可の状況によって変わります。すでに許可・届出のある物件は掲載準備から、これからの物件は許可手続きの見通しを含めてご案内します。
会社・資格
管理会社を選ぶ際は、国土交通省が公開している住宅宿泊管理業者の登録簿で、登録の有無と登録番号を確認できます。当社の登録情報と会社概要は次の通りです。宅地建物取引業の免許も保有しているため、運営に加えて物件の購入や売却のご相談にも同じ窓口で対応できます。
081株式会社（The081）
李軍言（Icy）
2019年
国土交通大臣（01）第F03122号（登録 2024年1月18日／有効期間 2024年1月19日〜2029年1月18日／近畿地方整備局）
京都府知事（1）第15131号（有効期間 2026年4月24日〜2031年4月23日）
1130001062133
〒616-0027 京都市西京区嵐山内田町43-3-103
075-600-0776
英語・日本語・中国語
よくあるご質問
京都の民泊運営代行の費用相場はどのくらいですか。
現在の京都では、予約売上の2割強を成果報酬とする形が中心です。当社は22%で、月額の固定費はなく、清掃・リネン等は実施分の都度精算です。会社によって料率に含まれる範囲と都度精算の単価が異なるため、想定される稼働を前提にした毎月の総額で比べることをお勧めします。
今から京都で民泊を始めることはできますか。
物件の所在地と建物の条件によります。住居専用地域では民泊新法の営業期間が毎年1月15日正午から3月16日正午までに限られるため、通年営業を考えるなら地域の選び方か、旅館業（簡易宿所）の許可取得が前提になります。京都市では規制を強める方向の議論も進んでいますが、現時点では案の段階です。許可の可否は最終的に行政の判断によりますので、物件を決める前のご相談をお勧めします。
180日ルールとは何ですか。京都でも同じですか。
住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出住宅は、全国共通で年間の営業日数が180日以内に制限されています。京都市はさらに、住居専用地域での営業期間を毎年1月15日正午から3月16日正午までに限定しています。この上限を受けない形として旅館業法の簡易宿所許可があり、通年営業が可能ですが、消防・構造面の要件は民泊新法より高くなります。
海外に住んでいますが、京都の物件の運営を任せられますか。
家主不在型で民泊を運営する場合、登録を受けた住宅宿泊管理業者への委託が法律で義務付けられています。当社はその登録業者（国土交通大臣（01）第F03122号）で、英語・日本語・中国語で対応しますので、日本に居住していないオーナーさまでも運営を委ねられます。稼働と収支は月次でご報告し、現地の対応はすべて京都のチームが行います。
いま別の会社に運営を委託しています。途中から切り替えられますか。
可能です。現在の契約の解約予告期間を確認したうえで、既存予約の引き継ぎ、OTAアカウントとリスティングの扱い、鍵と備品の引き渡し、管理業者変更に伴う届出事項の変更までを段取りします。切り替えの間に予約対応が途切れないよう、移行日を区切って進めます。創業以来、当社から他社へ移られたオーナーさまはいません。
物件をすでにお持ちの方も、これから購入を検討されている方も、所在地と現況がわかる範囲でお知らせください。初回のご相談で、用途地域と許可形態の見立て、想定される費用の内訳まで、わかることは具体的にお答えします。ご相談の段階で費用はかかりません。
電話：075-600-0776（英語・日本語・中国語）