京都の民泊運営代行の費用は、料率だけでは比べられません

文：Icy（081株式会社 代表取締役）
宅地建物取引業 京都府知事（1）第15131号 · 住宅宿泊管理業者 国土交通大臣（01）第F03122号 · 京都市で2019年より民泊運営

要点

• 京都市の運営代行の成果報酬はおおむね20〜30%、25%前後が中心で、一割台の提示は現在ほとんど見かけません。

• 料率の数字が近づいた以上、差がつくのは成果報酬に何が含まれ、何が都度精算になるかという内訳です。

• 清掃・リネン・備品を都度精算にするのは業界で一般的な形で、それ自体は高い安いの根拠になりません。

• 同じ月で計算すると、料率は20%から27%まで7ポイント開いていても、月額の総額の差は1万4千円にとどまります。

• 料率がいちばん高い会社の総額が、いちばん低くなることもあります。差は何が報酬に含まれているかです。

• The081の管理報酬は宿泊売上の25%で、固定の月額費用はなく、清掃・リネン・備品は実施ごとの実費精算です。

• 京都市の住居専用地域では営業期間が毎年1月15日正午から3月16日正午に限られ、料金表に出てこないこの条件が年間の収支を大きく左右します。

見積書が三通、机の上に並んでいます。一通目は成果報酬26%、二通目は27%、三通目は月額固定費に成果報酬20%を足す形です。「結局どれがいちばん安いのか」とオーナーさまから聞かれることが、京都では年々増えました。物件を買う前の段階で複数社に問い合わせる方が増えたからだと、現場感覚としては感じています。

正直に申し上げると、この三通は並べただけでは比べられません。三社とも項目の切り分け方が違い、リネンを報酬に含む会社もあれば、清掃もリネンも備品もすべて別建てにする会社もあり、報酬とは別に月額費用を置く会社もあります。項目の切り分け方がこれだけ違う以上、料率という一つの数字だけを取り出しても、月末に口座から実際に出ていく金額の順番まではわかりません。三通のうちどれが安いのかという問いには、見積書の上だけでは答えが出ないのが実情です。

ここでお伝えしたいのは、その三通を同じ土俵に載せ、ある一つの月の総額まで計算してしまう手順です。私たちも見積を出す側ですから、途中で自社の数字も開きます。The081の管理報酬は宿泊売上の25%で、固定の月額費用はなく、清掃等は実施ごとの実費精算です。総額で並べたときに何が起きるのかを、隠さずに書きます。

料率の幅は、もう狭い

数年前の京都では、一割台の成果報酬を提示する会社もありました。今その水準を見かけることはほとんどなく、市内の相場は20〜30%、25%前後を中心とする範囲に収まっています。清掃スタッフの人件費が上がり、リネンの手配も以前の単価では組めなくなり、近隣からの連絡や行政とのやりとりに割く時間も増えました。一割台では現場が回らなくなった、という単純な話です。

料率の幅が狭まったということは、そこで会社を選び分けられなくなったということでもあります。20%と27%の差は数字としては大きく見えますが、後で計算するとおり、月々の総額に置き換えたときの差はもっと小さくなります。むしろ総額を大きく動かすのは、成果報酬の外側に何項目が置かれ、その単価がいくらに設定されているかのほうです。見積書を読むときに目が行くのは大きな数字ですが、金額を決めているのは小さな項目のほうだ、というのが京都で何度も見てきた光景です。

もう一つ、料率そのものより先に確認したいのが分母の定義です。「売上の何%」と書かれていても、その売上がOTA手数料を差し引く前なのか後なのか、ゲストから受け取る清掃費を含むのか含まないのかは、会社によって異なります。同じ25%でも分母が違えば請求額は変わりますから、料率と分母は必ず一組で聞いてください。ここを詰めずに料率だけを並べた比較は、単位の違う数字を足しているのと変わりません。

見積書を同じ土俵に載せる

同じ土俵に載せる作業は、項目をすべて書き出すところから始まります。OTAへの掲載と価格の調整、ゲストとのやりとりや鍵の受け渡し、清掃とリネンと消耗品の補充、深夜のトラブル対応から近隣への説明、行政への届出の補助といったところまでを、一列に並べてみてください。その一覧を作ったうえで、各社の見積に一項目ずつ「成果報酬の内か、外か」を書き込んでいきます。三通とも同じ一覧に落とし込めた時点で、比較の準備の半分は終わっています。

外に置かれた項目は、契約前に単価を確定させてください。The081の場合、清掃の単価は物件ごとにベッド数とリネンの量で決めます。面積や間取りではなくベッド数とリネン量を基準にするのは、実際の作業量がそこで決まるからです。単価が契約時に固定されていれば、稼働が読めた時点で月の清掃費は自分で計算できます。逆に単価が「実費」とだけ書かれて数字が入っていない見積は、その時点では総額を出せない見積です。

残りの半分は、報告の形です。毎月どの粒度で明細が届くのか、清掃一回ごとの実施日と金額まで開示されるのか、それとも合計だけなのか。The081は月に一度、逐一の明細をお出ししています。金額の妥当性は、後から一件ずつ突き合わせられる形で届いて初めて確認できるものだと考えているからです。実際の内訳は料金のご案内に全項目を開示しています。

見積書には書かれていませんが、同じ選別に属するものがもう一つあります。相手方に住宅宿泊管理業者の登録があるかどうかです。この登録は国土交通大臣が行い、登録簿は公開されていますから、検討中の会社に登録があるかどうかはご自分で確認できます。登録のない会社に管理を委託した場合、法令上の責任を負うのは住宅宿泊事業者、つまり多くの場合オーナーさまご自身です。The081は国土交通大臣（01）第F03122号の登録を受けており、宅地建物取引業免許とあわせて登録・免許の一覧に番号を掲載しています。この責任がなぜオーナー側に残るのかはコンプライアンス上の責任がオーナーに残る理由に書いています。

一つの月で、最後まで計算する

ここからは仮の数字で計算します。宿泊売上が月60万円、稼働は10組、したがって清掃は10回発生した月を考えてください。清掃の単価は1回12,000円、リネンは月2万円として計算します。実在の会社の見積ではなく、構造の違いを見るためのモデルとして読んでください。

A社は成果報酬26%で清掃もリネンも別建て、報酬15万6千円に清掃12万円とリネン2万円が乗って29万6千円になります。B社は月額固定3万5千円に成果報酬20%、こちらも清掃とリネンが別建てで、月額と報酬で15万5千円、そこに清掃12万円とリネン2万円を足して29万5千円です。C社は成果報酬27%でリネンを報酬に含み、清掃だけが別建て、報酬16万2千円に清掃12万円で28万2千円になります。The081の25%を同じ条件に置くと、報酬15万円に清掃12万円とリネン2万円で29万円です。料率は20%から27%まで7ポイント開いていますが、総額は28万2千円から29万6千円のあいだ、差は1万4千円にとどまります。

目を引くのはC社です。料率は四社でいちばん高いのに、総額はいちばん低い。リネンが報酬に含まれているからです。ですから聞く順番を逆にしてください。その料率に何が含まれているのかを先に確認し、百分率を見るのはその後です。

The081の25%に含まれているのは、三言語でのゲスト対応、深夜も含めた駆けつけ、近隣からの連絡への対応、行政とのやりとりの窓口、そしてOTAの価格調整です。京都市内を中心とする地元チームを常時動かすための数字で、清掃・リネン・備品はこの中に入らず、実施ごとの実費精算になります。この中身がご自分の物件にとって必要かどうかはオーナーさまが判断されることですから、京都の民泊運営代行に業務範囲を一つずつ書き出してあります。料率の数字を見比べるより、この一覧を各社に出させて突き合わせるほうが、判断は早くつきます。

この計算をもう一段先まで進めると、順番が固定でないこともわかります。稼働が落ちて売上が30万円、5組の月になると、B社は月額3万5千円がそのまま残るぶん、総額では四社の中でいちばん重くなります。成果報酬だけの三社はいずれも軽くなり、順位が入れ替わります。ですから他人の物件の平均値ではなく、ご自分の物件で現実的に見込める稼働と組数を一つ決め、その条件で三通とも計算してみてください。

料金表に出てこない条件が、京都では効く

先ほどの月で、いちばん高い社といちばん低い社の差は1万4千円でした。十二か月で16万8千円です。ここに、年間で何日営業できるのかという条件を入れてみます。同じ一つの帳簿の上で比べると、料率の差がどのくらいの大きさなのかが見えてきます。

京都市で物件が住居専用地域にある場合、住宅宿泊事業として営業できるのは毎年1月15日の正午から3月16日の正午までに限られます。年間で二か月弱です。先ほどの経営ペースを保ったとすると、年間の売上は720万円から120万円ほどに変わります。600万円と、16万8千円。見積書の上で開いていた数ポイントは、営業日数が生む差を動かせません。

住宅宿泊事業法による年180日の上限も同じ性質の条件です。同じペースで計算すると180日はおよそ360万円にあたり、通年営業との差は360万円になります。180日を超えて通年で営業したい場合は旅館業法の簡易宿所という別の枠組みになり、消防設備や構造の要件が変わって初期投資の桁が変わります。これらの数字はいずれも先ほどの仮のモデルを延長したもので、収益の予測ではありません。実際にどこまで届くかは、物件と立地と季節によって別に計算する必要があります。

順序としては、見積書を三通並べる前に、その物件がどの用途地域にあり、年間何日営業でき、どちらの枠組みで運営するのかを先に確定させてください。前提が決まっていない状態で精密に比較した見積は、前提が変わった時点で崩れます。どちらの枠組みを選ぶかによって、そもそも比較すべき代行会社の顔ぶれが変わることもあります。この順序を守るだけで、見積の取り直しは一度減ります。

よくあるご質問

京都の民泊運営代行の相場はどのくらいですか。 市内ではおおむね20〜30%、25%前後を中心に収まっており、一割台の提示を見かけることはほとんどなくなりました。ただし成果報酬に何が含まれるかは会社ごとに違うため、料率だけを相場と比べても判断材料にはなりません。清掃やリネンの単価まで含めた月額の総額で比べてください。

料率が低い会社のほうが得ですか。 そうとは限りません。料率が低い会社ほど成果報酬の外に置かれる項目が多く、総額では料率の高い会社を上回ることがあります。判断の材料は同じ月の総額であって、百分率ではありません。

物件を買う前に運営代行会社を決めるべきですか。 話を始めるのは早いほうがよいのですが、決めるのは後です。用途地域、年間の営業可能日数、住宅宿泊事業と簡易宿所のどちらで運営するか。この三つが決まるまで、見積を比較する前提が揃いません。この三つは比較すべき会社の顔ぶれも変えます。

途中で運営代行会社を変えることはできますか。 可能です。実際に他社からの切り替えのご相談は少なくありません。切り替えの際は既存予約の引き継ぎ、OTAアカウントの権限、鍵と備品の所在、そして清掃業者との契約関係を先に整理しておくと、稼働を止めずに移行できます。The081には最低契約期間を設けていません。

清掃費はどのように決まりますか。 契約前に物件ごとのベッド数とリネンの量を確認して単価を決め、その後は実施回数に応じて実費で精算します。面積や間取りではなく作業量を基準にしているため、稼働が読めれば月の清掃費はオーナーさまご自身でも計算できます。単価は契約時に固定し、明細は毎月お出ししています。

一部の業務だけを委託することはできますか。 The081がお受けしているのは完全代行のみで、業務を切り分けた部分委託は扱っておりません。清掃だけ、OTAの運用だけといった形は、責任の所在が分かれた結果として深夜のトラブル時に対応が遅れることが多いためです。部分委託をご希望の場合は、その形を扱っている会社を検討されるほうが確実です。

京都で運営代行を選ぶ作業は、見積書を三通並べたところからが本番です。料率を見比べるところで止まらず、項目を一覧にして、単価を確定させて、ご自分の物件の稼働で一か月分を計算し、それを一年に伸ばしてみてください。その計算を済ませたうえで、なお内訳や前提の置き方について確認したいことがあれば、他社の見積をお持ちいただいた状態でも構いませんので、お気軽にご相談ください。同じ土俵に載せるところまでは、こちらでお手伝いできます。

本記事は2026年7月時点の公開情報に基づいています。京都市または国土交通省の規定が更新された場合は、最新の公式案内が優先されます。一般的な参考情報であり、法的助言ではありません。